楼市大变局!国家定了18个城市作试点,广州、佛山上榜!


 发布时间:2021-05-03 17:33

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楼市大变局!国家定了18个城市作试点,广州、佛山上榜!

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永远不要低估国家决心。

楼市大变局!国家定了18个城市作试点,广州、佛山上榜!

在“房住不炒”大背景下一大波让房子回归居住属性的实质性措施正在加速赶来。1月17日再传重磅消息意味着楼市变局即将进入2.0版本。

根据央广网报道中国自然资源部已同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳五个城市利用集体建设用地建设租赁住房的试点实施方案。

加上之前批复的13个城市也就是说目前国内已有18个城市已经同意试点将集体建设用地建设租赁租房分别是

北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳

在我国根据土地所有权的差异可以将土地类型分为城市建设用地和集体建设用地两大类前者所有权归国有后者归“集体所有”。

集体建设用地一般是不能直接参与建设开发的在过去由集体土地变成城镇建设用地一般都需要政府征地然后转换土地性质。我们大众所熟知的“小产权房”本质上就是违规在集体建设用地上搞“建设”所以小产权房从严格意义上来说是不允许上市交易的也没有房产证。

目前我国的城市建设用地已完全入市交易阶段其用途也已囊括了居住用地、公共设施用地、工业用地等所有用途各地的国土资源局也会对城市的每一宗城市建设用地进行招标、拍卖、挂牌等方式进行交易处理。

我们能看到城市的“繁华”基本上都要归功于当地政府“土地财政”因为当城市把集体用地变成城市建设用地以后征地后带来的收入其实是归于政府的政府靠卖地的收入把城市建设的更完美了但同时也带了新的问题——居高的房价让后来者望而生畏。

如果房价一直这么涨下去那么一个城市的人才终究会流失那么有什么方法防止人才流失吗当然最快速的方法就是降房价但降房价有会带来新的问题比如房价下降那么断供者就会越多断供者增加银行压力就越大而银行的压力最终还是会转嫁到地方政府。

所以选择以房价下降的方式来挽留人才有它的局限性不到万不得已大概率不会使用这招。房价不降又得让后来者愿意留得下来最直接的方式就是提供更多低于市场价的住房。

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我们知道决定房价高低的一个重要因素取决于地价高低。

同样是一座房子在一线城市它就值个上千万在三四线城市可能就值个几十万都是钢筋混凝土差别怎么就这么大本质上还是一线城市需求更大买房的人更多地价也就这么哄抬上去了。

过去房价上涨时有人觉得以前的几波房价上涨并没让农民没得到啥好处怎么说呢这就好像股市里面不同行业的股票不同行业周期性不一样存在先涨跟滞涨的情况。

而农民手中的“股票”无疑是属于滞涨周期的。而此次的这波红利颇有些给还没买房以及之前未享受到房价上涨福利的农民派发了个“红包”。

此次试点最大的一个特色就是村镇集体经济组织可以自行开发运营也可以采用联营、入股等方式不用经过国家征地环节甚至连开发商这个环节也可以省去可以直接进入市场

首先这对没买房的人来说无疑是一特大利好因为集体建设用地相比城市建设用地土地成本是大幅下降的以北京、上海为例这些城市的房子房价成本里基本上有70%的成本来自于土地成本另外再加上开发商的成本才构成了真实的房价。

现在直接用集体建设用地建房子无疑对平抑未来的租金价格、房价都将产生重大影响。

对没买房的人来说可以有机会租到低于市场价的房子。对城市来说既能把此当成吸引人才的一种宣传方式又可以通过该手段达到抑制房价过快上涨的目的。对农民来说尤其是大城市郊区的农村户口也相当于多了一个“福利”无论是直接自盖自租还是通过参股的方式把土地承包出去都可以通过房子带来更多利润。

不难看出国家建立“租售并举”长久的住房体系的决心之大此项政策波及的城市也越来越广截至目前全国已经有了18个城市开始试行该政策了

住房的历史转折点已经到了中国房地行业的高暴利时代已经成为过去式了而迎接这一切正是租售并举+城乡融合发展

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租房大幕已经拉开一角而且越来越多城市正在加入该队伍中。

截止目前此次主动批复的可以将集体建设用地建设租赁租房的18个城市已经囊括了一二三四线城市而且可以肯定的是未来加入的城市自会越来越多。

我猜测未来集体用地建设租赁住房极有可能成为地方政府调控房价的一种手段。未来在同类城市中人口规模大、人口流动大的城市甚至是房价上涨过快的城市都有可能通过优先发展租赁市场来对冲房价。

比如此次加入的5个城市在去年所有的城市中都是房价上涨比较明显的尤其是贵阳和海口根据统计局数据在2018年全国70城房价指数排行中在个别月份还出现过涨幅位居第一的情况。

可能有些人纳闷此次试点的18个城市中怎么没发现深圳按理来说深圳无论人口规模、人口流动应该都是算得上所有城市的佼佼者。

深圳没在此次试点的城市之中其实有两个重要原因。一是因为深圳本身土地就已不够本身能够用来建房子的土地相比其他城市要少得多。另外一方面由于深圳大量“城中村”、“农民房”的存在实际上早就已经使得深圳的租房价格相比北京、上海要更划算。

现在看来马云在2014年给员工的内部信《未来年轻人要学会租房子》说讲的还是有几分道理

房子车子现金在未来都不顶用年轻人要学会租房子只有房租价格合理了房地产才没有泡沫。

文章来源天天说钱、房地产导刊

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