从此楼市再无金九银十?从楼市严控看佛山市场


 发布时间:2021-05-03 12:26

进入下半年,地产市场不太平,多座城市都传来了楼市降价的声音,行业唱衰声一片,更有悲观者断言“从此楼市再无金九银十”。

从此楼市再无金九银十?从楼市严控看佛山市场

据不完全统计,单算今年8月,就有45个城市发布了超过55次的房地产调控政策,密集程度堪称历史之最,而截至目前,2018年累计调控次数更是高达315次。

从此楼市再无金九银十?从楼市严控看佛山市场

近日,佛山市住建局发布8月份一手住宅的成交情况,成交套数、面积、金额,一致下跌。

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再看看中原地产统计的数据,自“金三月”后,直至8月,成交都逐步下滑:

各个维度的统计数据,我们都可以看到,基本上2018年下半年起,佛山的成交量都开始下滑。

那这些数据和信号都是对的么?

关于房价,我们看到的是统计数据的下滑,但是我们也同样看到有不少的商品房是通过“额外”收费来补足落差的,比如说装修款。装修款高于首付的情况比比皆是,广佛地区的很多楼盘,都是通过这样的手段来进行对冲。

所以我们就看到了整个房价的统计数据确实是下滑了,但购房者的买房成本其实并没有少。

那么佛山市场如何,我们暂且分析下:

一、宏观经济分析

佛山市为现广东省省辖市,中国重要的制造业基地,国家历史文化名城,珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽。佛山位于广东省中部,地处珠三角腹地,毗邻港澳,东接广州,南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分,全国先进制造业基地、广东重要的制造业中心,在广东省经济发展中处于领先地位。

佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区,全市总面积3797.72平方公里。

2017年,佛山实现地区生产总值9549.60亿元,比上年增长8.5%,跻身高收入城市行列。佛山享有全国文明城市、世界美食之都、品牌之都、最具浪漫城市等美誉。2016年4月25日,《第一财经周刊》发布了新的中国城市分级排名榜单,这份榜单里佛山被定义为二线城市。

截止到2017年年末,佛山市常住人口 765.67 万人,比上年末增加 19.40 万人,增长 2.60%;出生率 12.85‰,死亡率 3.10‰;自然增长率 9.75‰。全年全体居民人均可支配收入 45813 元,比上年增长 9.2%, 扣除价格因素,实际增长 7.2%;人均生活消费支出 32648 元,增长 6.8%,扣除价格因素,实际增长 4.8%。分城乡看,全年城镇居民人均可支配收入 46849 元,增长 8.6%,扣除价格因素,实际增长 6.6%;人均生活消费支出 33451 元,增长 6.9%,扣除价格因素,实际增长 4.9%。全年农村居民人均可支配收入 26390 元,增长 9.2%,扣除价格因素,实际增长 7.2%;人均生活消费支出 18262 元,增长 9.1%,扣除价格因素,实际增长 7.1%。城乡居民人均收入倍差由 2016 年的 1.785 缩小至 2017 年的 1.775。

初步核算,2017 年佛山全市生产总值 9549.60 亿元,比上年增长8.5%。其中第一产业增加值 145.92 亿元,增长 1.9%;第二产业增加值 5570.18 亿元,增长 8.2%;第三产业增加值 3833.49 亿元,增长 9.1%。在第三产业中,交通运输、仓储和邮政业增长 5.8%,批发和零售业增长 6.5%,住宿和餐饮业增长 3.0%,金融业增长 3.9%,房地产业增长 10.1%,其他服务业增长 12.3%。三次产业结构为 1.5:58.4:40.1。现代服务业增加值 2268.23 亿元,增长 9.6%。民营经济增加值 6067.02 亿元,占全市生产总值的比重为 63.5%。

全年居民消费价格总水平上涨 1.9%,其中消费品价格上涨0.7%,服务价格上涨 4.1%。分类别看,食品烟酒类下降 0.8%,医疗保健类上涨 7.6%,衣着类上涨 5.6%,居住类上涨 3.6 %,教育文化和娱乐类上涨 2.7 %,其他用品和服务类上涨 1.3 %,交通和通信类上涨 1.1 %,生活用品及服务类上涨 1.1 %。工业生产者出厂价格上涨 4.5%,其中轻工业上涨 2.1%,重工业上涨 6.3%。

全年城镇新增就业 8.59 万人,失业人员实现再就业 3.62 万人。年末城镇登记失业人员 2.31 万人,城镇登记失业率 2.35%。

全年地方一般公共预算收入 661.35 亿元,可比增长 11.6%,其中税收收入 467.54 亿元,可比增长 12.3%。地方一般公共预算支出 775.92 亿元,增长 11.5%。

全年全部工业增加值比上年增长 8.5%。规模以上工业(以下口径相同)增加值增长 8.8%。其中,国有及国有控股企业增长4.7%,民营企业增长 10.2%,外商及港澳台投资企业增长 8.0%,股份制企业增长 9.5%,集体企业增长 9.0%,股份合作制企业下降 10.4%。分轻重工业看,轻工业增长 8.0%,重工业增长 9.3%。分企业规模看,大型企业增长 9.1%,中型企业增长 7.5%,小微型企业增长 9.9%。

高技术制造业增加值比上年增长 15.8%,其中,医药制造业增长 8.3%,电子及通信设备制造业增长 16.6%,医疗设备及仪器仪表制造业增长 11.1%,计算机及办公设备制造业增长 17.6%。

先进制造业(新口径)增加值比上年增长 9.2%,其中,高端电子信息制造业增长 17.2%,先进装备制造业增长 10.0%,石油化工产业增长 9.5%,先进轻纺制造业增长 8.8%,新材料制造业增长 1.9%,生物医药及高性能医疗器械增长 2.1%。

优势传统工业增加值比上年增长 11.0%,其中,纺织服装业增长 7.3%,食品饮料业增长 10.6%,家具制造业增长 11.0%,建筑材料增长 10.9%,金属制品业增长 17.1%,家用电力器具制造业增长 9.1%。

工业经济效益有所提高。资产贡献率 20.03%,资本保值增值率 112.91%,资产负债率 53.53%,流动资产周转次数 3.40 次,成本费用利润率 8.59%,产品销售率 97.00%。实现利润总额增长16.8%。

全年固定资产投资完成 4265.79 亿元,比上年增长 21.5%,其中,民间投资完成 2984.40 亿元,增长 18.1%。分三 次产业看,第一产业投资 18.84 亿元,增长 11.9%。第二产业投资 1690.42 亿元,增长 15.3%。其中,工业投资 1690.71 亿元,增长 15.5%;工业技术改造投资 771.53 亿元,增长 39.4%;装备制造业投资 764.49 亿元,增长 25.0%。第三产业投资 2556.53 亿元,增长26.0%。

全年基础产业投资完成 941.61 亿元,比上年增长 42.9%。基础设施投资完成 829.68 亿元,增长 53.6%,其中交通运 输业 298.11 亿元,水利管理 11.29 亿元,电力、热力的生产和供应业 39.79 亿元。

全年房地产开发投资完成 1453.99 亿元,比上年增长 18.2%。其中住宅投资 1017.42 亿元,增长 17.9%。商品房施工 面积 9102.96 万平方米,增长 17.5%,其中商品住宅 5826.95 万平方米,增长 17.9%。商品房竣工面积 784.54 万平 方米,增长 38.4%。

全年主要港口完成货物吞吐量 7967.40 万吨,比上年增长20.5%。其中港口集装箱吞吐量 390.12 万 TEU(国际标准箱),增长 21.3%。

全年接待旅游者人数 4929 万人次,比上年增长 7.9%。在旅游人数中,接待过夜旅游者 1497.82 万人次,增长 10.9%,其中外国人 27.54 万人次,增长 7.9%;香港、澳门和台湾同胞 118.55 万人次,增长 3.8%。全年旅游总收入 709.66 亿元,增长 13.6%。

全年社会消费品零售总额 3320.43 亿元,比上年增长 10.0%。分地域看,城镇消费品零售额 2637.32 亿元,增长 10.1%;农村消费品零售额 683.11 亿元,增长 9.8%。从消费形态看,商品零售 2989.14 亿元,增长 10.7%;餐饮收入 331.29 亿元,增长 4.4%。在限额以上批发和零售业的主要商品零售额中,日用品类比上年增长 32.0%,家用电器和音像器材类增长 25.6%,粮油、食品类下降 11.6%,汽车类增长 13.7%,石油及制品类增长 12.8%。

全年进出口总额 4357.44 亿元,比上年增长 6.1%。其中出口 3153.60 亿元,增长 1.7%;进口 1203.83 亿元,增长 19.6%。实现外贸顺差 1949.77 亿元。

分贸易方式看,一般贸易出口 1818.08 亿元,比上年增长11.0%;加工贸易出口 805.81 亿元,增长 1.0%。分出口产品看,机电产品出口 1743.59 亿元,增长 5.1%;高新技术产品出口 242.58 亿元,增长 6.0%。分出口市场看,对香港市场出口 410.22 亿元,下降 6.1%;对美国市场出口 494.9 亿元,增长 10.9%。全年新签外商直接投资项目 315 个,比上年增长 37.6%;合同外资金额 15.84 亿美元,下降 28.9%;实际使用外商直接投资金额 16.23 亿美元,增长 10.3%,其中制造业占 24.3%,房地产业占 8.8%,批发和零售业占 2.6%。

2017年年末全市共有普通高等学校 13 所,全年招生 4.41 万人,在校学生 12.20 万人;普通高中 58 所,招生 3.91 万人,在校学生 11.69万人。

二、房地产市场研究

2017年是佛山楼市调控密集出台的一年,在经历限购、限贷、限价、限签“四限时代”后,楼市逐步从高温过热转向平静理性;全年共成交1209万㎡,与2016年同期相比有较大回落。市场热度明显下降,供需均有不同程度的萎缩,但价格保持小幅上涨;由于楼市实行分区差别化调控政策,这就导致了市场成交结构出现分化,东部限购镇街“遇冷”需求大幅下降,而中西部非限购镇街成交“节节上升”。在外区客和投资需求逐渐西移的背景下,分区域差别化的限购政策引导市场成交结构出现变化。非限购区市场猛然升温,成为新一轮楼市热点,而过往热点区域(广佛交界)在政策的调控下量价得到有效控制。2017年佛山楼市在板块轮动的作用下,跨区跨板块置业渐成常态,区域均衡化发展开启楼市新格局,佛山楼市正悄然开启新的格局。

随着十三五规划、粤港澳大湾区等规划利好下,佛山楼市仍有较大的潜力,从来外开发商逐步布局佛山可看出,佛山楼市仍有上升空间。但在调控政策持续施行的情况下,未来佛山的成交量价仍会受到压制。

1、土地市场供需回暖,地价平稳上升

政府土地供应步伐较2016年有所加快,但以非限购镇街为主,中心城区可供使用土地资源依然贫乏;尽管设置限地价、竞配建、自持、自销等门槛,却挡不住房企的拿地激情,本年再有12个新晋房企进入佛山市场,并不断刷新区域地价,但多元化的土地出让方式促使地价回升相对温和。

2、顺德、三水为主要供求区域,高明地价上涨幅度明显

顺德和三水区为土地市场主要供求区域,占全市六成左右,集中在大良、北滘、三水新城、北江新城等板块;往年的推地大户南海区本年度仅成交12宗商住用地,合计64.6万㎡;禅城区土地供应依然稀缺;五区地价全线上涨,但高明区上涨112%,幅度最大,禅城区地价破万。

3、一季度成交平稳,二季度供求两旺,下半年地市竞争激烈

一季度月均成交量在35万㎡,二季度供地节奏加快,成交量价走高,下半年多宗优质地块推出市场,市场活跃度逐渐提高,实力房企频频出手,外来房企相继进驻并搅热佛山土地市场,竞争尤为激烈。

4、“限价+竞配建+竞自持+竞自销”新规则,土拍市场逐步回归理性

优质地块遭哄抢,市场频频产生高楼面地价,但仍以小型地块为主流。达到万元以上楼面地价的地块高达29宗,为历年最高。5万㎡以下的小型地块一直占主流位置,2017年没有15万㎡以上的大规模地块,10-15万㎡的地块仅有5宗。

5、佛山地价攀升,各镇街地价创新高形成三级价值梯度

管设置限价、无偿配建住房、自销住房、自持住房等门槛,却挡不住房企的拿地热情,纷纷突破溢价上限,刷新各镇街最高楼面地价记录。

6、 2017年佛山商品住宅成交面积高达1186万㎡,远超广州和深圳

在楼市调控政策不放松的大背景下,2017年广东三大城市佛山、广州、深圳的住宅成交量较去年同期均有所下降,同比降幅三成以上,但今年佛山商品住宅成交面积仍高达1186万㎡,远超广州和深圳。价格方面,佛山楼价同比涨幅7%,同样略高于广州和深圳。

7、政策调控下,楼市供求回落,价格平稳上升

自2014年起,佛山商品住宅成交量分别突破1000万㎡,1400万㎡,1900万㎡关口,2017年在限购、限贷等政策调控下,仍稳居1100万㎡以上,供应恢复到2015年水平,价格则首次突破万元大关,创历史新高。大佛山2017年供应商品住宅1185万㎡,成交面积为1209万㎡;供应较同期下降15%,成交量较同期下滑37%。大佛山成交均价为10060元/㎡,相比去年同期上涨6%。 在严格的调控政策下,佛山供需均大幅下滑,而价格则保持高位。

截止2017年12月,大佛山住宅市场存量共590万㎡,同比减少4%,按照近6个月月均消化速度计算,消化库存时间缩短至7个月。

9、供应金九银十旺盛,成交一季度突出,价格整体走势平稳

2017年供应高峰为传统“金九银十”营销节点,9月供应高达184万㎡,成交高潮则集中在一季度,3月峰值为198万㎡。价格方面,政策调控下,全年价格走势比较平稳,12月在高价项目签约刺激下略有上升。

10、非限购区域成交市场成交主力,价格同比上涨明显

受限购影响五区成交量同比下滑明显,非限购区三水、高明价格同比大幅上涨。

价格与成交相反,五区价格同比均有上涨,而三水、高明两区均价涨幅明显,南海区涨幅放缓。

佛山五区中以南海区供应最多,近两年三水区供应则保持高供应量,顺德与禅城则呈不同程度的下滑。

佛山五区中以南海区成交量占比达35%,其成交面积达422万㎡,较同期下滑42%。顺德占比为24%,三水比例超越禅城达18%,五区成交量均与同期下降明显。

三、佛山房地产调控政策

购房政策

(一)限购对象及购买条件

1、本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售限购区域的新建商品住房。

2、非本市户籍居民家庭在本市没有住房的,在限购区域购买新建商品住房时,需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。

3、非本市户籍居民家庭在本市拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限购区域的新建商品住房。

4、境外机构和个人购房的,继续执行国家及省有关政策。

(二)商业贷款及公积金政策

1、佛山商业贷款,名下两套房及以上或有两次及以上贷款记录未结清,方会停贷。

2、市外公积金个人账户购房者,没有佛山户籍,不具佛山公积金贷款申请资格。

3、佛山二手房买卖个税,按规定为全额1%或差额20%,但实际操作中,一般按全额2%或差额20%征缴。

四、佛山城市发展及规划

1、 2017年1月《佛山市城市总体规划(2011-2020年)》公布

总体规划发展目标为实现产业转型、城市升级和区域、城乡的一体化发展,提升城市核心竞争力、文化软实力、区域影响力和生态文明水平,将佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”。到2020年,佛山市域常住人口910万人;中心城区常住人口220万人,城市建设用地218.26平方公里。

2、 2017年4月珠三角新干线机场落户

2017年4月,广东省发改委、省交通运输厅公布《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》,落户佛山市高明区的珠三角新干线机场,明确列入广东省民用机场布局“十三五”规划示意图。

珠三角新干线机场:位于广东省佛山市高明区更合镇新圩社区与肇庆市高要区蛟塘镇交界,是广东省重点打造“5+4”骨干机场之一,与广州白云机场共同形成国际航空枢纽,主要服务珠三角中西部及周边地区,积极发展国内国际航空客货运输。

3、 2017年8月佛山西站正式开通使用

佛山西站作为广州铁路客运枢纽“四主一辅”中的主站之一,是珠三角西南地区最重要的铁路客运枢纽,也是粤桂黔高铁经济带领合作试验区(广东园)核心区,未来将建成集航空、高铁、地铁、公交、香港出入境大厅于一体的现代化综合交通枢纽。是我国目前最大的下进下出线下式高铁交通枢纽。

4 、2017年9月《广佛同城化“十三五”发展规划(2016—2020年)》发布

《广佛同城化“十三五”发展规划(2016—2020年)》由广州市人民政府办公厅和佛山市人民政府办公室联手发布。《规划》认为,加快广州国家重要中心城市建设,强化广州佛山同城效应,对于加快推进珠三角区域一体化发展,打造世界级城市群具有十分重要的意义。

规划发展目标为:到2020年,广佛同城化发展实现新跨越,广佛地区综合经济实力进一步增强,基础设施对接成网,产业分工合作取得新突破,创新能力大幅跃升,生态环境质量明显改善,基本公共服务水平稳步提升,社会就业更加充分,小康社会全面建成。规划定位为:珠三角世界级城市群核心区,全国同城化发展示范区,粤港澳合作核心枢纽,珠三角自主创新引领区,国家服务业和先进制造业中心。规划建设三大示范区:荔湾—南海同城化合作示范区,花都—三水同城化合作示范区,番禺—顺德同城化合作示范区。

根据《规划》,2020年广佛同城化发展实现新跨越。预计“十三五”期间,广佛地区生产总值年均增长7 .5%以上,2020年达到3 .9万亿元以上;人均地区生产总值2020年达到17万元。

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