保利佛山争抢地王 77亿元布局映月新城里的拿地策略


 发布时间:2021-05-03 14:01

保利抢占佛山市场,一贯是以刷纪录的方式。

保利佛山争抢地王 77亿元布局映月新城里的拿地策略

12月28日,佛山一宗商住地入市出让,为南海区桂城街道夏平路北侧、东信北路西侧TD2020(NH)WG0058地块,最终经过一小时、56轮竞拍,由保利华南实业有限公司以77.5亿元斩获,折合楼面价约18265元/㎡,溢价率达55%。

而该地块成功刷新平洲地价新高,总价、单价均为佛山第二高。如果只计算可售住宅部分,该地块成交楼面价高达21972元/㎡,为佛山楼面价新地王。

合富辉煌研究院高级分析师曹绍林对该成交价格表示意外,他认为这一价格确实很高。毕竟该地块起拍总价仅50亿元,起拍楼面价1.42万元/㎡,早前市场预测的成交楼面价为1.7万/㎡。

但该地块仍吸引了不少房企参与竞拍,包括中海、招商、华发、卓越、绿城、弘阳、龙光、建发、华润、万科等13家房企,其中也不乏实力较强的央企、国企。

保利佛山争抢地王 77亿元布局映月新城里的拿地策略

据悉,该地块收到的竞买保证金超130亿元。而正式竞拍前,就已有多达5次报价,价格达到52亿元。

保利佛山争抢地王 77亿元布局映月新城里的拿地策略

飚地

之所以会有争夺激烈的现象出现,业内一致认为,得益于地块所处的位置较优。该地块位于南海桂城街道,具体位置在于夏平路北侧、东信北路西侧。

广东省房地产行业协会专家咨询委员会委员骆仪克表示,这是广佛新城发展中配套较好的一宗地,距离广州很近,广钢新城就在直线5公里外。曹邵林也分析称,该地块位于映月新城板块最核心且景观资源最优的位置,旁边便是映月湖。据悉,该地块东面的两个小地块是紧挨着映月湖的。

上述人士均指出,景观资源是最关键的影响因素。“加之近两年平洲板块的市场关注度是比较高的,位于广佛边界地带,广州客户买房就业的多,也有佛山很多改善型客户需求。”曹邵林继续解释推高价格的原因。

除此之外,该地块规模也较大。资料显示,该地块总占地面积13.35万㎡,整宗地块将分为A-D四区进行规划。其中,A/B/C区为城镇住宅用地兼容商服用地,整体占地12.59万㎡,容积率1-3.5,总计容不高于44.09万㎡,其中可配建服务型公寓不高于1.76万㎡,D区则为道路用地。

目前平洲区域的销售价格是2.4万-3.5万/㎡,而映月新城板块有5个新盘在售,均价2.3万-2.65万元/㎡。

而此次成交楼面价高达21972元/㎡,是否会有盈利空间?在骆仪克看来,大家都比较看好这块区域,这宗地块是有一定盈利空间。而且,一些自持10年的物业,可以在期限后进行销售,加速回款。

按照规划,竞得人须在A、B区建设街区式商业物业,计容建筑面积不低于2.5万㎡,且须自持10年。竞得人须在A区或B区建设城市书店(对应为零售商业用地)1处,计容建筑面积不低于3000㎡,并自持运营10年。须在A区或B区建设青少年教育活动中心(对应为娱乐用地)1处,计容建筑面积不低于5000㎡,并自持运营10年。

此外,该地块在C区须配建建面不低于3780㎡的幼儿园一处,规模为18个班。须在A区或B区配建计容建筑面积不低于1万㎡的商业、办公物业,对应100个停车位无偿交付给政府单位。加之项目范围内还须配建文化活动室、社区卫生服务站、社区居委会、垃圾收集站等众多配套,总计无偿配建约1.66万㎡。

据了解,整宗地块总投资额不得低于18.2亿元,商业务服业设施开发投资总额不低于4亿元。

曹邵林透露,“该地块因为景观优势,具有稀缺性,适合做改善型、高端的产品线,加之保利的品牌号召力是比较明显的,该项目入市会是板块的最高价,这是不容置疑的。”

而映月新城板块的带动作用亦会持续拉动区域房价。具体而言,映月新城板块处于广东金融高新区、三龙湾南海片区的中间地带,发挥着连接两者的桥梁作用。

今年1月,映月新城规划蓝图正式发布,规划面积为21.87平方公里,已建成比例为80%,居住人口约27万人,核心区5.38平方公里。

根据规划,映月新城围绕“筑水脉、塑核心、造社群”的发展思路,打造生态公园,汇聚公共活动的服务核心和广佛高质量融合发展的创新城区。仅上半年,已有28个重点项目签约落地映月新城,涵盖了重点产业、主题园区和城市更新等领域,总投资额超80亿元。

此次出让地块前身为东方国际机械广场,规划建成商住人文于一体的综合体,将作为映月新城一期核心项目进行开发。

曹邵林表示,映月新城板块的一些城市配套包括学校、商场、医院都已经落成,后续映月新城二期也在陆续推进,还会有土地推出,“但是景观资源都没有该地块优质。”

粮仓

事实上,佛山的总价第一高的纪录创造者也是保利。

2018年7月24日,保利以85.78亿元斩获千灯湖良溪地块,扣除配建(不计建安成本),楼面价16158元/㎡,如今仍稳坐佛山土地总价第一的位置。

该项目命名为保利天悦,具体位置位于桂澜路沿线、千灯湖地铁站上盖,项目总占地19.32万㎡,涵盖住宅、写字楼、人才公寓、大型商业中心和社区活动中心、幼儿园等。

于今年6月,佛山市房产信息网公开资料显示,保利天悦最新8座备案价公示,备案价最高5.58万元/㎡,平均备案价约4.61万元/㎡。相关统计称,在佛山备案价top20的住宅项目中,保利天悦排在第一位。

按照骆仪克的说法,保利佛山的项目都卖得不错,这是由于其拿地策略都在选择地段较好的区域,比如偏向广佛边界,而在新区拿地也是选择较核心的位置。

但也因此,所拿地块的地价都较高,业内称保利为,“不怕地价贵,只选好地段,选发展潜力高的区域。”

有统计显示,2020年佛山土拍,累计已诞生37宗楼面地价破万元的高价地,其中73%位于广佛交界,而7宗位于桂城。

骆仪克观察,保利在佛山区域的存货周转率很快,回款率也较高,没有压很多库存,但是很多项目入市价格都很贵,因为很多地王都是保利拿的。

事实上,保利于2005年便开始布局佛山,路径从千灯湖板块到沥桂新城、三山新城,再到当前的映月新城,陆续开发了保利水城、保利壹号公馆、保利中央公馆、保利叶公馆及保利天悦等多个项目。

观点地产新媒体早前统计,保利在佛山有约25个在售/待售项目。按照保利此前公布,2020年,保利在佛山南海有七盘联动,包括保利天际、保利环球汇、保利和悦滨江、保利南海之门、保利玥上、保利梦工场、保利华侨城云禧。

“对于保利来说,在佛山打造的项目基本上都是标杆产品,保利天悦、和光尘樾等都是所在板块里的价格风向标”,曹邵林称,此次拿下的项目亦会是保利在佛山开发的关键风向标产品,“可以把千灯湖板块一些改善型需求引入到映月湖板块。”

今年以来,保利在佛山的动态并不少,除了常规的拿地动作,另有一些项目合作开发的消息。比如11月24日,招商局置地入股保利禅城商住地,合共增资32亿元;9月份,保利与招商蛇口合作开发禅城石湾项目;1月份,保利与时代中国共同合作开发禅城区城北住宅用地。

至于此次拿地成本如此之高,业内人士由此预测大概率会拉来合作伙伴一起开发项目,“无论如何,这宗地合作可能性还是存在。”

佛山 保利 地块

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